양도 증여 무엇을 선택할까? 부자들의 고민 양도소득세 증여세 부자들의 고민 : 양도가 좋을까, 증여가 좋을까 부자들이 자녀에게 부동산을 이전하는 방법은 상속도 있고 증여도 있고 매매도 있다.
상속은 본인이 사망 시에 무상으로 이전, 증여는 살아생전에 무상으로 이전, 그리고 매매는 유상으로 이전하는 방법을 말한다.
가족 간에도 양도거래가 가능할까
그렇다면 양도를 선택하면 세무서에서는 이를 인정할 것인가
참고로 동일 세대의 의미를 알아보자
가족 간에도 양도거래가 가능할까
일단 부자들이 궁여지책으로 생각해 낸 방법 중 하나가 바로 가족 간의 증여나 양도거래들이다. 현실적으로 보면 부모와 자녀 간에는 주로 증여가, 기타 친족 간에는 증여와 양도 중 유리한 방법이 이용되고 있다. 그런데 이런 거래 중 문제가 발생하는 곳은 양도를 선택할 때다. 자칫 양도가 아닌 증여로 보아 세금이 매겨질 수 있기 때문이다. 세법에서는 가족 간 매매거래는 일단 증여로 추정하고 거래당사자가 유상양도임을 입증하도록 하고 이를 입증하지 못하면 증여세를 부과하고 있다.
그렇다면 왜 굳이 양도를 선택하려고 할까? 그 이유는 대부분 증여보다 양도가 세금 부담이 덜하기 때문이다. 다음 사례를 살펴보자.
〈사례〉
서울에 거주하는 K씨는 성년인 아들에게 자산을 물려주는 방법이 증여나 양도가 있다는 것을 알게 되었다. 그런데 증여와 양도 중 어떤 것이 좋을지 헷갈렸다. 다음 자료를 바탕으로 K 씨의 답답한 마음을 해결해보자.
- 현재 시세 : 7억 원
- 취득가액 : 4억 원
- 세율 적용 : 증여세는 30% 구간, 양도소득세는 38% 구간(지방소득세 제외)
- 기타 사항은 무시
이상의 자료를 바탕으로 증여세와 양도소득세를 계산하면 다음과 같다.
증여세는 성년자의 경우 10년 간 5,000만 원을 공제받기 때문에 6억 5,000만 원에 대해 증여세율을 곱해 계산했다[6억 5,000만 원 × 30%-6,000만 원(누진공제액)=1억 3,500만 원]. 양도소득세는 과세표준에 양도소득세 세율을 곱했다 [3억 원 ×38%-1,940만 원(누진공제액)=9,460만 원].
이렇게 계산한 결과 이 사례에서는 증여하는 것보다 양도하는 것이 현금흐름이 더 좋게 보인다. 이는 주로 적용세율과 공제제도 등에서 차이가 났기 때문이다.
그렇다면 양도를 선택하면 세무서에서는 이를 인정할 것인가
양도로 인정받으려면 대가관계가 명백하여야 한다. 여기서 대가 관계가 명백하다는 것은 경매나 공매, 신고한 소득금액 또는 상속·수증재산의 가액 등으로 실제 유상양도라는 사실이 입증되어야 한다는 것을 말한다.
일반적으로 대가 관계는 자금의 흐름을 입증하여야 한다. 만일 대금의 일부가 이전되지 않았다면 그에 대한 차용증이라도 준비를 해두어야 사후 문제가 없을 것이다. 그렇지 않으면 가족 간의 양도는 증여로 보아 양도세가 아닌 증여세가 과세된다.
만일 자금거래가 실제 있었다고 하더라도 거래금액이 시세보다 낮게 된 경우에는 양도자는 부당행위로 몰려 시가로 과세될 가능성이 있고, 양수자는 증여세(증여성 금액이 시세의 30%나 3억 원 중 적은 금액을 초과하면 증여세를 과세)를 추가 부담할 가능성이 있다.
다만, 이렇게 저가양도를 하는 것이 증여하는 것보다 더 적은 세금이 나올 가능성이 있으므로 실무 적용 시 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 가족 간 저가 양도가 문제가 되더라도 시가를 확인하기가 힘든 경우도 많고, 설령 시가가 확인되어 증여세를 추징한다고 해도 시가의 30%를 공제한 잔액에 대해 증여세를 부과하기 때문에 세금이 줄어들 가능성이 있기 때문이다.
참고로 동일 세대의 의미를 알아보자
그런데 가족 간 거래의 경우 거래당사자가 동일세대원이라면 앞에서 본 양도 방법을 사용할 수 없다. 양도소득세 과세 판정은 세대별 보유주택 수로 하기 때문이다.
여기서 최저생계비는 1인 가구인 경우 월 60만 원, 2인 가구는 월 100만 원(2014년 기준)을 말한다. 이외에도 결혼을 하지 않았더라도 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우자가 사망하였거나 이혼한 경우 등은 독립세대가 인정된다.
물론 서류상으로는 세대분리 요건을 갖추었으나 실질은 부모와 동거하는 등 세대분리 요건을 갖추지 못했다면 세법은 독립세대로 인정을 하지 않는다. 따라서 형식적으로 세대분리를 시키고 양도 등의 행위를 하는 사람들은 세무조사에 의해 그 내용이 발각될 수 있음에 유의를 해야 한다.
따라서 세대라는 개념을 확실히 이해할 필요가 있다. 그런데 2006년에 세대개념이 약간 달라졌다. 종전에는 30세 미만이라도 소득이 조금이라도 있는 상태에서 세대분리를 인정했으나 바뀐 규정에 의하면 세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지 능력이 있는 경우로서 최저생계비 이상의 소득이 있어야 함을 조건으로 한다.
참고로 부부가 별도 세대를 만들더라도 이는 인정되지 않는다. 위장이혼의 경우도 세법은 이를 동일세대로 본다.
양도소득세
대통령령으로 정하는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. '양도'란 매매·교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 가리키는 말이고, 양도차익(소득)이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비·공제금액을 뺀 소득이다.
讓渡所得稅 capital gain tax
건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권 · 회원권, 주식이나 출자지분 등 대통령령으로 정하는 기타의 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금이다.
양도소득세는 시가(時價)가 뛰어오르면서 발생하며, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래를 규제하거나 소득재분배 및 부동산 가격의 안정 등을 목적으로 한다는 점에서 정책세제로서의 성격이 강하고, 거의 모든 국민이 잠재적인 납세 의무자라는 점에서 대중세적인 측면도 있다. 그밖에 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과되고 있다.
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 하며, 미신고 시 가산세가 부과된다.
증여세 gift tax
타인의 증여에 의해 무상으로 취득한 재산을 과세대상으로 하여 그것을 취득한 사람에게 부과하는 조세를 말한다. 증여는 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계 없이 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 유형·무형의 재산 또는 이익을 이전하거나 타인의 재산 가치를 증가시키는 것으로, 유증과 사인증여는 제외한다.
증여세는 타인의 증여에 의해 무상으로 취득한 재산을 과세대상으로 하여 그것을 취득한 사람에게 부과하는 조세이다. 증여세의 과세대상이 되는 증여의 범위에는 민법상의 증여 중 사망으로 인한 증여(사인증여)는 제외되는데, 이는 사인증여가 상속세의 과세대상으로 규정되어 있기 때문이다.
증여세의 과세요건을 정하고 있는 '상속세 및 증여세법'의 규정에 의하여 일정한 거래를 증여로 보고, 이를 증여세의 과세대상으로 하고 있다(상속세 및 증여세법 제2조). 증여세는 증여를 받은 자가 내는 것이 원칙이지만, 증여를 받은 자가 국내에 주소를 두지 않은 경우 또는 다른 이유로 조세채권을 확보하기 곤란한 경우 등에는 증여한 자가 연대하여 납부할 의무를 진다(동법 제4조).
양도세 낼 바에 자식 준다 증여 후에도 부모가 관리하는 '증여 신탁'
국민들의 관심사인 대출규제 혹은 기타 정책 등으로 인해 앞으로의 주택 가격은 어떻게 변할지 정확히 알 수는 없다. 다만 지난해부터 이어진 주택 증여에 대한 이슈와 관심도는 현재 최고조에 달해 있어 이런 문의는 지속적으로 늘어날 것으로 예상된다. 대부분 다주택자들은 양도세를 빼면 얼마 남지 않는 돈을 증여할 바에야 차라리 증여세를 내고 자녀에게 집을 물려주겠다고 한다. 즉 현금 증여 후 부동산 취득이 아닌 부동산 자체를 증여하는 방법을 택하고 있다.
주택 가격이 지치지 않고 상승가도를 달리고 있다. 양도소득세 및 종합부동산세 등 각종 세제 개편을 통해 부동산 가격을 안정화시키겠다는 정부의 의도와는 다르게 올 8월 한 달 동안에만 수도권 일대의 주택 가격은 약 1.8% 이상 상승했으며, 이는 지난 14년 이래 최고치다.
특히 자녀가 미성년 혹은 경제적 능력이 부족한 경우 증여세를 위한 자금에 별도의 증여세가 가산되더라도 조기 증여를 통한 재산가치 상승 분의 반사이익을 얻고자 공격적인 증여가 이뤄지고 있다. 최근 재건축·재개발이 예정돼 있거나, 향후 발전 가능성이 상당히 높은 요지를 중심으로 이런 조기 증여 현상이 집중적으로 이뤄지고 있다.
다만 증여 이후의 증여 재산에 대한 통제 및 재산 관리에 대한 부분은 아직 크게 부각되고 있지 않다. 증여 상담을 요청하시는 고객들 중에서는 증여 재산에 대한 관리가 걱정된다는 말씀을 하시는 분들이 있다. 현실적으로 절세 및 투자수익의 달성을 위한 목적으로 대부분의 조기 증여가 이루어진다.
하지만 증여로 인해 증여 재산에 대한 명의가 온전히 자녀로 이전되는 만큼 본인의 건강이 악화되거나 예상치 못한 사고가 발생했을 때 증여한 재산을 어떻게 관리해야 하는지에 대해 고민이 된다는 것이다. 특히 자녀가 현재 미성년이거나 자산관리 능력이 부족한 경우에는 더 그렇다.
신탁계약은 언제든지 해지할 수 있으므로 자녀가 온전히 재산관리가 가능해지는 시점이 오거나 혹은 특정 시점이 될 때 신탁계약을 해지할 수 있다.
절세에 국한된 자산승계 전략은 반쪽짜리일 수밖에 없다. 현재 분명한 걱정거리가 있거나 앞으로 예견되는 문제들이 있다면, 신탁을 활용해 본인의 재산관리에 적용해보는 것을 고민해보는 것도 좋다. 신탁을 통해 증여 이후에도 부모님의 바람과 철학이 고스란히 전해질 수 있다면 더할 나위 없는 '아름다운 증여'가 되지 않을까.
이런 경우에는 조건부 증여와 신탁계약을 동시에 진행하는 증여 신탁을 고려해 보는 것이 좋다. 증여계약서에 신탁계약을 이행할 것을 포함시키는 이른바 조건부 증여계약을 체결하고 동시에 신탁계약을 체결하는 것이다. 즉 신탁계약에서 위탁자는 수증자인 자녀가 되지만, 신탁재산에 대한 운용지 시권자를 증여자인 부모 등으로 설정해 놓으면 신탁재산에 대한 통제는 부모가 할 수 있는 구조가 된다.
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